基本案情

　　在許昌某華公司，是一家企業(yè)，是一家水利水電公司，趙某蕾是一家房地產(chǎn)公司。2012年11月2日，雙方簽署了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)管理服務(wù)費用及違約責(zé)任等事項；但協(xié)議未約定，終止等事項。2019年9月28日，許昌某華物業(yè)公司在該水岸映象小區(qū)張貼《物業(yè)費用調(diào)整公告》，對物業(yè)費進(jìn)行調(diào)整。2019年10月至12月，許昌某華物業(yè)公司在水岸映象小區(qū)發(fā)放《許昌某華物業(yè)有限公司有限公司費用調(diào)整征求意見表》。新的一年一月一日起，許昌某華物業(yè)公司開始將物業(yè)收費上調(diào)后，由于趙某華拒交物業(yè)費，對其提起訴訟。經(jīng)審查，鄢陵縣一處水岸映象小區(qū)(一期)，共有370戶業(yè)主，建筑面積48600多平方米，該小區(qū)未成立業(yè)主委員會。在為水岸映象小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)期間，許昌某華物業(yè)公司沒有向該小區(qū)業(yè)主公布公司收入及支出情況，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)費用調(diào)價的相關(guān)事宜，也未向其說明。

　　裁判結(jié)果

　　有效裁判員認(rèn)為：物業(yè)服務(wù)費的調(diào)整應(yīng)屬物業(yè)管理領(lǐng)域的重大事務(wù)，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條和《物業(yè)管理條例》第十一條，有關(guān)物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整應(yīng)由業(yè)主協(xié)商確定，且經(jīng)擁有所有權(quán)部分占建筑面積過半且占人口總數(shù)過半數(shù)之業(yè)主同意。房管局[2009]274號文《關(guān)于業(yè)主大會及業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則的通知》第五十八條規(guī)定：在業(yè)主委員會成立前，物業(yè)所在地的居民委員會可以代行其職責(zé)，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下。在本案中，案件涉及小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的選舉，應(yīng)由居民委員會代為履行其職責(zé)，對物業(yè)服務(wù)費的調(diào)整應(yīng)在當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，與業(yè)主充分協(xié)商，全面調(diào)查，對所有人進(jìn)行廣泛的咨詢，并向社區(qū)居民委員會和街道辦事處匯報調(diào)查結(jié)果，如經(jīng)社區(qū)居委會和街道辦事處一致認(rèn)可，并同意上調(diào)小區(qū)物業(yè)費，則對物業(yè)管理費進(jìn)行調(diào)整。有效判決認(rèn)定其未經(jīng)充分協(xié)商，駁回了許昌某華物業(yè)公司調(diào)價部分的訴訟請求。
 

　　法官說法

　　房地產(chǎn)服務(wù)收費是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)、小區(qū)正常運行的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)服務(wù)收費應(yīng)遵循質(zhì)價一致、公平公開、合理誠信等原則。房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，對物業(yè)服務(wù)收費進(jìn)行收費。對合同約定以外的收費，缺乏合同依據(jù)，不應(yīng)予以支持。但遇有物業(yè)服務(wù)費用增加時，可根據(jù)市場變化，提出調(diào)整物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，但是，物業(yè)服務(wù)價格調(diào)整涉及廣大業(yè)主利益，應(yīng)遵循正當(dāng)程序原則，確需調(diào)整的，物管企業(yè)應(yīng)與業(yè)主委員會充分討論、協(xié)商，經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會者，但須經(jīng)所有權(quán)部分占建筑物總面積過半且人數(shù)過半之業(yè)主同意。不然，就是因為調(diào)整程序違法而得不到法律支持。