買受人基于無(wú)效商品房買賣合同或者其他無(wú)效民事行為取得房屋的，即使買受人沒有過(guò)錯(cuò)，或者已經(jīng)支付全部購(gòu)房款并實(shí)際占有該房屋，買受人也不享有對(duì)該房屋的任何權(quán)利。買受人沒有過(guò)錯(cuò)的，有權(quán)要求返還購(gòu)房款；有過(guò)錯(cuò)的，根據(jù)其過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。深圳房產(chǎn)律師為您講解一下相關(guān)的情況。

　　已經(jīng)支付了合理對(duì)價(jià)并實(shí)際市場(chǎng)占有房屋的買受人，不知其前手對(duì)房屋信息沒有明確處分權(quán)，也未進(jìn)行知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理登記。根據(jù)《合同法》第五十一條和《物權(quán)法》一百零六條規(guī)定，房屋買賣雙方合同的效力問(wèn)題具有不確定性，買受人對(duì)房屋建設(shè)尚不系統(tǒng)構(gòu)成一種善意取得。

　　其占有房屋的現(xiàn)實(shí)只在債權(quán)債務(wù)關(guān)系中具有重要意義，在物權(quán)關(guān)系中沒有研究意義。買受人此時(shí)再行轉(zhuǎn)讓以及房屋，其轉(zhuǎn)讓企業(yè)行為不僅僅有合同技術(shù)轉(zhuǎn)讓的意義，且轉(zhuǎn)讓的效力不確定。

　　集資房的集資人已經(jīng)支付了自己全部或大部分集資款，無(wú)論對(duì)于房屋信息是否可以交付，集資人都對(duì)其分配的在建集資房或建成集資房享有企業(yè)所有權(quán)。集資人部分集資的，集資人與建設(shè)工作單位按份享有國(guó)家所有權(quán)；全額進(jìn)行集資的，集資人單獨(dú)享（建筑物作為區(qū)分）有所規(guī)定有權(quán)。

　　經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買人已交錢入住的，無(wú)論購(gòu)買人是否辦理了產(chǎn)權(quán)登記，均享有房屋所有權(quán)（處分時(shí)間有限）；未入住者有權(quán)主張債權(quán)，可以請(qǐng)求保障性住房建設(shè)單位或者銷售單位履行房屋交付等合同義務(wù)。

　　自建房屋沒有辦理正當(dāng)手續(xù)的，房屋符合土地利用和規(guī)劃要求的，建筑者對(duì)其建造的房屋享有準(zhǔn)所有權(quán)，完善有關(guān)手續(xù)后，可以辦理所有權(quán)登記。

　　由于三聯(lián)單房屋信息權(quán)利人對(duì)房屋所享有的權(quán)利以及性質(zhì)研究不同，其對(duì)房屋再轉(zhuǎn)讓問(wèn)題行為的性質(zhì)也各不相同。權(quán)利人因繼承、受遺贈(zèng)、執(zhí)行生效主義法律關(guān)系文書工作或者因合法建造技術(shù)取得一個(gè)房屋的，權(quán)利人雖然我們未進(jìn)行房屋土地所有權(quán)登記，但其已經(jīng)實(shí)現(xiàn)依法管理取得一些房屋所有權(quán)。

　　根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條至三十一條規(guī)定，法律不禁止使用此類房屋再轉(zhuǎn)讓，只是未辦理登記不發(fā)生物權(quán)效力。對(duì)此種發(fā)展情況下的三聯(lián)單房屋再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)行為，應(yīng)認(rèn)定為我國(guó)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，承載該行為的物權(quán)合同能夠有效。

　　物權(quán)合同是否成立后，一方當(dāng)事人以三聯(lián)單房屋未進(jìn)行知識(shí)產(chǎn)權(quán)登記為由主張經(jīng)濟(jì)合同內(nèi)容無(wú)效或要求撤銷、解除勞動(dòng)合同的，其主張或要求學(xué)生依法不應(yīng)作為支持。受讓人因產(chǎn)權(quán)登記起訴權(quán)利人的，訴訟中可責(zé)令權(quán)利人先行建立完善社會(huì)所有權(quán)登記，再與受讓人之間進(jìn)行數(shù)據(jù)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移登記。

　　因繼承、受遺贈(zèng)、執(zhí)行生效主義法律文書工作或者因合法建造與他人共有三聯(lián)單房屋的，部分權(quán)利人再轉(zhuǎn)讓房屋的物權(quán)合同管理效力待定。該行為經(jīng)占份額三分之二通過(guò)以上的按份共有人使用或者社會(huì)全體學(xué)生共同共有人同意后生效，否則不生效。

　　承載再轉(zhuǎn)讓問(wèn)題行為的物權(quán)合同是否成立且生效后，一方當(dāng)事人以房屋未進(jìn)行知識(shí)產(chǎn)權(quán)登記制度或者以房屋建設(shè)存在一些其他權(quán)利人為由主張根據(jù)合同無(wú)效數(shù)據(jù)或者發(fā)展要求撤銷、解除的，其主張或要求我們依法不應(yīng)作為支持。受讓人因產(chǎn)權(quán)登記起訴權(quán)利人的，訴訟中可追加其他地區(qū)共有人參加各種訴訟并責(zé)令其先行建立完善自己所有權(quán)登記，再與受讓人之間進(jìn)行一個(gè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

　　如果權(quán)利人通過(guò)履行有效的買賣合同取得房屋，但由于缺乏登記程序而享有房屋的準(zhǔn)所有權(quán)，則房屋再轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)在不同情況下予以認(rèn)定。買賣合同中債權(quán)人的前任義務(wù)全部履行的，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓的行為屬于房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

　　買賣合同中債權(quán)人的前任義務(wù)未履行的，權(quán)利人的轉(zhuǎn)讓屬于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓（房屋債權(quán)交付除外）所附的買賣合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。受讓人請(qǐng)求權(quán)利人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的，可以責(zé)令權(quán)利人先行完善所有權(quán)登記，然后向受讓人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。

　　深圳房產(chǎn)律師認(rèn)為，如果影響房屋所有權(quán)登記的原因是房屋建造的缺陷而不是房屋的質(zhì)量問(wèn)題，司法機(jī)關(guān)可以暫停訴訟程序并啟動(dòng)行政救濟(jì)措施，如司法咨詢，使房屋建造者有權(quán)改進(jìn)房屋所有權(quán)登記，然后由其受讓人完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記。